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Après une brève accalmie, le crédit immobilier entre dans une nouvelle phase de tension. Les taux repartent à la hausse depuis la fin de l’année 2025 et, selon plusieurs observateurs, cette tendance pourrait s’inscrire dans la durée. Une évolution loin d’être anodine, tant elle pèse sur la capacité d’achat des ménages et sur l’équilibre déjà fragile du marché immobilier français.
Un retournement discret mais bien réel des taux de crédit
Pendant plusieurs mois, les emprunteurs ont cru à un véritable retour à la normale. Les taux moyens des crédits immobiliers avaient légèrement reculé à l’été 2025, redonnant un peu d’oxygène aux candidats à l’achat. Mais cette fenêtre a été de courte durée. Dès la rentrée, les conditions de financement ont commencé à se durcir à nouveau.
Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen hors assurance s’établissait à 3,17 % en décembre 2025, contre 3,06 % quelques mois plus tôt.
Une hausse progressive, mais significative, qui marque un changement de cycle. Tous frais compris, les crédits sur vingt ans dépassent désormais largement les 3,8 %, ce qui alourdit mécaniquement le coût total d’un achat immobilier.
Derrière les taux, la pression de la dette publique et du coût de l’argent
Contrairement aux idées reçues, cette remontée des taux n’est pas le fruit d’une simple décision bancaire. Elle reflète avant tout un contexte économique plus large. Les établissements de crédit restent étroitement dépendants du coût de financement de l’État, lui-même influencé par les marchés obligataires.
Or, fin 2025, la dette française s’est refinancée à des niveaux qui n’avaient plus été observés depuis près de quinze ans.
Dans ce contexte, les banques n’ont guère d’autre choix que de réajuster leurs grilles de taux pour préserver leurs marges et limiter les risques. Résultat : le crédit devient plus cher, même en l’absence de flambée immédiate des prix de l’immobilier.
Une trajectoire haussière déjà tracée jusqu’en 2027
Les projections publiées par l’Observatoire ne laissent que peu de place au doute. Les taux moyens pourraient atteindre environ 3,55 % fin 2026, avant de frôler les 4 % au cours de l’année 2027.
Sur la durée d’un prêt, l’impact est considérable : pour un emprunt de 100 000 euros sur vingt ans, la facture d’intérêts dépasse désormais largement les 40 000 euros.
Face à cette réalité, les ménages cherchent à s’adapter. La durée moyenne des prêts approche aujourd’hui les 21 ans, se rapprochant dangereusement du plafond réglementaire fixé à 25 ans. Une stratégie qui permet de contenir les mensualités, mais qui augmente encore le coût global du crédit.
Des acheteurs de plus en plus triés sur le volet
Cette évolution n’est pas sans conséquences sociales. À mesure que les taux montent, l’accès au crédit se resserre. Les primo-accédants et les ménages aux revenus intermédiaires sont les premiers pénalisés, tandis que les profils les plus solides continuent, eux, à obtenir des financements.
Si les prix de l’immobilier poursuivent leur lente progression, même modérée, l’effort financier demandé aux acheteurs risque d’augmenter encore. Dans ce contexte, une autre issue se dessine : celle d’un marché de plus en plus réservé aux ménages aisés, au détriment d’une large partie de la population.
Conclusion : Un marché immobilier sous contrainte durable
La remontée des taux de crédit agit comme un frein structurel sur l’ensemble du marché immobilier. Moins d’acheteurs solvables signifie mécaniquement moins de transactions, des délais de vente plus longs et une pression accrue sur certains segments, notamment dans les zones où les prix restent élevés.
À court terme, cette situation pourrait contribuer à stabiliser, voire à corriger certains marchés locaux. Mais à plus long terme, elle pose une question centrale : comment maintenir un accès équilibré à la propriété dans un environnement de crédit durablement plus cher ?